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廖志敏的博客

 
 
 

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小区配套设施的所有权问题  

2007-06-10 21:28:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   《物权法(草案)》正在热议之中。其中有一个热点问题:当买卖双方约定不明时,住宅小区配套设施(如地下车库、会所、超市等)的所有权应该属于谁?是开发商,还是业主?

   现实生活中,开发商往往在商品房之外,将车库等配套设施单独作价出租或出卖给业主,并且常常开价不菲。这惹来许多非议。许多人认为,配套设施应属于小区公摊部分,因此应该属于业主共有,而不应属开发商所有。理由是:第一,配套设施与商品房之间的关系是主物与从物的关系,消费者既然购买了作为主物的商品房,就应同时获得对从物的所有权;对于这一点,即使购房合同无明确约定,也应该视为商业惯例。这正如我们买电视机的时候,即使合同中没有明确约定遥控器的产权归属,根据惯例,也应该推定其属于顾客所有,而不该让顾客再行花钱购买;第二,目前商品房价格如此昂贵,配套设施的成本理应已包含在其售价之中,让消费者再次花钱来购买(或租用)配套设施,是不公平的。

   对上述争议,立法者的态度如何?《物权法(草案)》的态度是(见第76条第2款):“若双方有约定,从约定;若约定不明,除建设单位能够证明其享有所有权之外,属业主共有。”——这是推定配套设施的所有权属于业主。不过,这仍不免招来非议。反对者认为,由于所有文件基本上都在开发商手里,开发商很容易“证明”自己享有对配套设施的所有权。因此,为了切实保障消费者的利益,法律应直接规定配套设施属于业主所有。

   我的意见是:小区配套设施的权属应该依照合同约定;如果合同约定不明,法院应根据具体案情来判断配套设施所有权的归属;或者,可考虑以立法要求商品房买卖合同中必须明确约定各类配套设施的权属,并且以适当措施加以保障执行(比如,规定约定不明确的不予登记备案,或者以之作为办理房产证的必要审核内容,等等)。重要的问题是,法律不宜强制性地限制房地产买卖的具体交易方式,原因如下:

(一)小区配套设施产权的归属并无“商业惯例”

   业主与开发商之间是一种买卖关系,其合约内容是转让所有权。在成交之前,小区的所有权是属于开发商的。买卖的对象究竟是什么,除了双方的合约之外,没有其他更合适的判断办法。因此,买卖合同的规定就很重要。如果合同中未作约定(比如规定配套设施计入公摊面积),就很难认定所有权已经发生了转移。

   有人说,既然是配套设施,那么购买了商品房就拥有了配套设施,这是不言而喻的,是合同的默示条款,符合商业惯例。但是,我认为这个理由不够充分。所谓商业惯例,应该是指合同中虽未说明,但双方皆以其行为表示同意。也就是说,此类交易历来是照此办理,双方从无异议。比如小区道路、电梯等设施,我们几乎看不到在道路或电梯的所有权问题上发生什么争议。但小区配套设施权属之争由来已久,也就是说开发商与业主之间并未达成共识,因此,很难说已形成了确定的商业惯例。

法学理论上的确有所谓“主物与从物”之说。从物产权跟随主物走,这符合一般的交易习惯,法律加以认可,可以减少缔约时事无巨细的烦琐。但是,这只是对交易习惯的认可,是格式化的合同。如果这种交易惯例实际上并不存在,那么“主从物理论”也就成了无源之水,强行采用就与其初衷不合。况且惯例也好,理论也好,都不能够替代双方的合意或曰意思自治,不应该强加于人。

   在我看来,许多所谓的配套设施(比如车库、会所、超市、幼儿园等)其实都价值不菲,不管归属哪方,对当事人权益的影响都是巨大的,因此对它们不适宜以传统意义上的“从物”视之,其所有权的归属更不宜简单地由法律一刀切,有必要通过购房合同来进行明确。

(二)商品房售价中未必包含配套设施价格

   争论的另一个焦点是,由于当前房价很高,业主认为房价既然如此高昂,其中理当包含配套物的建设成本,既然买了房子,也就等于一并买了配套物。开发商则反驳说,车库等设施的单位造价并不低,甚至可能高于商品房本身,因此,消费者付出的房价中并不包含车库等的价格。

   其实,商品房价格的高低,与车库等配套设施的产权归属,根本是两个问题;车库的建设成本是否包含在商品房建设成本之内,与车库的产权归属,也根本是两个问题。

   无论是商品房也好,还是车库也好,其价格并不是由其建设成本所决定,而是由买者的需求决定。是众多的消费者对为数不多的商品房的激烈竞争,决定了商品房的高昂价格;是有车业主之间的激烈竞争,决定了停车位的高昂价格,这跟商品房(或车库)的造价无关。

   由于商品房的价格是由消费者的需求(竞争)所决定的,而与商品房的成本无关,也与车库的建造成本无关,因此,即使商品房的售价再高,或者商品房和车库的建设成本再低,也不能武断地说这个价格中就一定包含了车库的价格,更不意味着消费者可以强令开发商以所谓合理价格(比如成本加“合理”利润)来出售商品。

   也许有人认为开发商以高价牟取暴利是不公平的。但是,要知道商品房及其配套设施的初始产权毕竟是属于开发商的。是的,地价和房价上涨是经济发展的结果,不是、甚至主要不是开发商的贡献,但是,如果以此为由强迫开发商以低价(比如,所谓成本加合理利润)向消费者出售房屋,这实际上是对开发商的产权的剥夺。

   现实中,的确有开发商凭借与政府的特殊关系,廉价地获得紧俏的建设用地,然后高价倒卖,或者建造商品房后高价出售。这既不合理,也不合法。不过,土地的供不应求和地价、房价飞涨,根源在于目前的土地制度使得政府垄断了城市土地的供应;而官商勾结、腐败丛生,根源则在于对公权力缺乏有力的制约。解决问题的办法,是改革现行的土地制度,并加强对政府部门权力的制约。这与是否应该尊重私有产权、是否应该尊重市场规律、是否应该按照价格机制来分配资源根本是两个问题,不应该混为一谈。

(三)由法律规定配套设施权属未必对消费者有利

   即使通过法律规定小区配套设施属于业主所有,是不是就一定对业主(消费者)有利了呢?未必如此。原因是:

   第一,如果法律强制地将小区配套设施的产权划归业主所有,开发商的建设成本就会相应增加。但是,在目前商品房市场供不应求的情况下,开发商可以轻易将增加的成本转嫁到消费者身上。具体过程是这样的:法律将配套设施判给业主所有,等于强制性地降低了商品房的价格。这必然导致对商品房更加激烈的购买竞争,进而引起其价格上涨;而其上涨的幅度将与配套设施的市场价格相当,直至在新的水平上形成供需均衡。也就是说,业主所节省的用于购买或租用配套设施的费用,将刚好被商品房上涨的那部分价格所抵消,因此购房成本其实并没有实质性的降低。

   另一方面,如果市场需求不旺使得开发商无法轻易转嫁成本,或者监管者为了保护消费者而出台政策阻止开发商转嫁成本(比如实行限价措施),那么开发商就可能往压缩成本方面打主意,可能的结果,是商品房品质的下降,或者配套设施齐全的商品房供给的减少,而市面上没有车库、超市等配套设施的住宅小区会增多。总之,无论上述哪种情况,对消费者来说都是“收之桑榆,而失之东隅”。一番折腾下来,除了徒然耗费司法和执法资源之外,消费者的福利从整体上看没有任何增加。

   第二,强行将小区配套设施的所有权划归消费者,会造成类似捆绑搭售的效果,这会使消费者的选择范围减少,其处境会变得更糟糕。

   对于业主来说,与租用的方式相比,拥有商品房配套设施的所有权,其实并不总是最佳选择。共有车库、会所、小区超市的经营管理成本可能是比较高的,光是业主之间、业主与管理人之间的协调、谈判、监督,就是个麻烦事,对于业主众多的小区来说,上述活动的成本就更加高昂;如果是营利性的会所、超市、健身房等,所有权人还要承担因经营不善等原因而亏损的风险;此外,作为所有者,业主还要承担配套设施的维护、修缮费用。而在租用的情况下,除了按期缴纳租金,业主不用承担上述管理、协商、维护的各种成本。当然,在某些情况下,直接购买可能比租用又会更合算,比如对于楼梯、电梯间等公共空间,其管理、维护相对简单,在使用上的协调也较为容易,因此购买比租用可能是更为合算的。总之,小区内各项公共设施对于业主来说究竟是购买合算、还是租用合算,很难一概而论,必须视具体情况而定。

   让我们假设一下:如果没有法律的强制规定,消费者的选择是较多的,他既可以买各种配套设施齐全的小区内的住宅,也可以买只有部分配套设施的小区住宅;他可以选择买下车库,同时租用小区的健身房,然后定期或不定期去开发商经营的小区超市去购物,而不用将车库、健身房甚至超市全都买下来。总之,他可以根据小区的实际情况、自己的具体喜好和需求——而最主要是不同选择的不同成本——来选择不同配套设施的小区,或者选择不同的方式来利用这些配套设施。

   我们再假设一下:现在法律规定:绿地、车库、超市、健身房、或者其中某些设施的产权必须属于业主所有。根据前面的分析,开发商的应对策略是要么将增加的成本转嫁给消费者,要么减少配套设施的供应。这样一来,消费者再没有办法自由选择他所乐意的消费方式了:要么,他可能发现许多新建的小区根本没有车库、超市、健身房等配套设施,要么拥有这些配套设施的小区房价比从前要贵很多。现在,他可能不得不花钱购买车库,尽管本来他觉得租用可能更划算;甚至他发现,如果要买自己中意的房子,就必须多花一些钱来获得小区内超市的一部分所有权,尽管超市对他的作用本来只是周末逛一逛、需要的时候购购物而已。总之,由于法律强制地限定了商品房及其配套设施的交易方式,消费者的选择减少了。

   有人会问,如果法律给了我车库和超市,干吗还要发神经去租它?——要记住,它们绝不是免费的,它们已经包括在上涨的房价里。

                                   2005年8月8日               
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